De Wet betaalbare huur: wat betekent die voor jou als huurder?

Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking: de grootste wijziging in het huurrecht in decennia. Sindsdien geldt voor veel meer woningen een wettelijk maximumbedrag. Dit is wat er veranderde en wat het voor jou betekent.

Middenhuur is voortaan gereguleerd

Vóór de wet gold het puntensysteem alleen voor de sociale sector. Nu is er een middensegment bijgekomen: woningen met 144 tot en met 186 punten. Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan, geldt in dat segment een wettelijk maximum: in 2026 is dat €1.228,07 per maand bij 186 punten.

Belangrijk: de regulering geldt niet met terugwerkende kracht. Heb je een contract van vóór 1 juli 2024 en valt je woning qua punten in de middenhuur, dan blijft je contract vrije sector. Bij een nieuw contract (bijvoorbeeld na verhuizing) geldt de regulering wél.

De puntentelling is dwingend geworden

Voorheen mocht een verhuurder in de sociale sector te veel vragen zolang de huurder niet binnen 6 maanden naar de Huurcommissie stapte. Sinds de Wet betaalbare huur is de maximale huurprijs dwingend recht: een te hoge huur is simpelweg niet toegestaan, en gemeenten kunnen er zelfs op handhaven. Als huurder kun je ook na die eerste 6 maanden nog huurverlaging afdwingen in de gereguleerde sector.

Slechte energielabels kosten nu punten

Om verduurzaming te stimuleren geven slechte labels sinds de wet aftrekpunten:

• Label E: -4 punten
• Label F: -9 punten
• Label G: -15 punten

Voor monumenten geldt een uitzondering (0 in plaats van minpunten). Goede labels leveren juist veel op: een A-label is bij een appartement 37 punten waard, een A++++ zelfs 58. Voor woningen zonder geldig label telt het bouwjaar.

De WOZ-cap beschermt tegen 'papieren' vrije sector

In populaire steden duwde een hoge WOZ-waarde woningen over de liberalisatiegrens. Daarom is het aandeel van de WOZ-punten gemaximeerd op 33% van het puntentotaal zodra een woning daardoor boven de 186 punten uitkomt. Zakt een woning door die maximering juist onder de 187 punten, dan geldt een vaste waardering van 186 punten: en valt de woning dus in de middenhuur.

Nieuwbouw: tijdelijke opslag van 10%

Om de bouw van middenhuurwoningen niet te remmen mag voor nieuwbouw die na 1 juli 2024 voor het eerst is bewoond (en waarvan de bouw vóór 2028 is gestart) 10% bovenop de maximale huurprijs worden gerekend, gedurende 20 jaar. Voor rijksmonumenten geldt een opslag van 35%.

Wat kun je hiermee?

Heel concreet: als je contract op of na 1 juli 2024 is ingegaan en je woning heeft 186 punten of minder, dan is de kans reëel dat er een wettelijk maximum onder je huidige huur ligt. Binnen 6 maanden na ingang van je contract kun je de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie; daarna is nog een huurverlagingsprocedure mogelijk.

Check gratis je puntentelling: je weet binnen 2 minuten waar je staat.