De puntentelling van je huurwoning uitgelegd (WWS 2026)

Het woningwaarderingsstelsel (WWS): in de volksmond "het puntensysteem": bepaalt hoeveel huur je verhuurder maximaal mag vragen voor een zelfstandige woning. Elke eigenschap van je woning is punten waard, en bij elk puntentotaal hoort een wettelijk maximumbedrag. In dit artikel leggen we uit hoe de telling in 2026 werkt.

De drie huursegmenten in 2026

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) zijn er drie segmenten:

• Sociale huur: tot en met 143 punten, maximale huur €932,93 per maand
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, maximale huur €1.228,07 per maand
• Vrije sector: 187 punten of meer: geen wettelijk maximum

Let op: de middenhuurregulering geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Heb je een ouder contract en valt je woning qua punten in de middenhuur, dan kun je via het puntensysteem geen verlaging afdwingen.

Waar krijgt je woning punten voor?

Oppervlakte

Elke vierkante meter van een vertrek (woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer) is 1 punt waard. Overige ruimten zoals een berging, bijkeuken of kelder tellen voor 0,75 punt per m². Gangen en hallen tellen niet mee.

Verwarming

Elk verwarmd vertrek levert 2 punten op; verwarmde overige ruimten 1 punt (met een maximum van 4 punten). Een open keuken telt als apart verwarmd vertrek: een verwarmde woonkamer met open keuken is dus 4 punten waard.

Energieprestatie

Het energielabel weegt zwaar mee. Een label A levert bij een appartement 37 punten op, een A++++ zelfs 58. Sinds de Wet betaalbare huur geven slechte labels juist minpunten: E telt voor -4, F voor -9 en G voor -15. Geen geldig label? Dan telt het bouwjaar van je woning.

Keuken en sanitair

De lengte van je aanrechtblad bepaalt de basispunten: 4 punten vanaf 1 meter, 7 punten boven de 2 meter. Inbouwapparatuur (vaatwasser, inductiekookplaat, oven) levert extra punten op: maar nooit meer dan de basispunten. Voor sanitair tellen toilet (2 tot 3,75 punten), wastafels (1 punt), douche (4) en bad (6) mee.

Buitenruimte

Een eigen tuin, balkon of terras is 2 punten waard plus 0,35 punt per m². Helemaal geen buitenruimte? Dan gaan er juist 5 punten af.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde levert via twee rekenonderdelen punten op: één deel op basis van de absolute waarde (1 punt per €16.954 in 2026) en één deel per vierkante meter. Het aandeel van de WOZ-punten is gemaximeerd op 33% van het totaal zodra de woning daardoor boven de 186 punten zou uitkomen: de zogenoemde WOZ-cap.

Van punten naar maximale huur

Tel alle punten op en rond af op hele punten. In de officiële tabel van de Huurcommissie zoek je vervolgens het maximumbedrag op. Bijvoorbeeld: 140 punten = €912,26 per maand (prijspeil 1 januari 2026). Betaal je meer kale huur dan dit maximum? Dan kun je huurverlaging aanvragen.

Zelf je punten tellen?

Onze gratis check rekent de volledige puntentelling voor je uit met de officiële tabellen, op basis van je adres en 10 korte vragen. Start de check: je ziet direct of je te veel betaalt.